My Makalah

BAB I PENDAHULUAN 1.1 Latar Belakang Dalam kehidupan manusia, keberadaan tanah tidak akan terlepas dari segala tindak tanduk manusia itu sendiri, sebab tanah merupakan tempat, bagi manusia untuk menjalani dan metanjutkan kehidupannya. Oleh karena itu, tanah sangat dibutuhkan oleh setiap anggota masyarakat sehingga sering ter¬jadi sengketa di antara sesamanya, terutama yang menyangkut tanah. Untuk itulah diperlukan kaidah-kaidah yang mengatur hubungan antara manusia dengan tanah. Dalam Hukum Adat, tanah merupakan masalah yang sangat penting. Hubungan antara manusiaa dengan tanah sangat erat, seperti yang telah dije¬laskan di atas, bahwa tanah sebagai tempat manusia untuk menjalani dan melanjutkan kehidupannya. Tanah sebagai tempat mereka berdiam, tanah yang memberi makan mereka, tanan di mana mereka dimakamkan dan terjadi tempat kediaman orang-orang halus pelindungan beserta arwah leluhurnya. Tanah adat meru¬pakan milik dari masyarakat hukum adat yang telah dikuasai sejak dahulu. Tanah telah memegang peran vital dalam kehidupan dan penghidupan bangsa, serta pendukung suatu negara, lebih-lebih yang corak agrarisnya berdominasi. Di negara yang rakyatnya berhasrat melaksanakan demokrasi yang berkeadilan sosial, pemanfaatan tanah untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat merupakan suatu conditio shie qua non. 1.2 Rumusan Masalah 1. Bagaimanakah aspek huku jual beli tanah? BAB II PEMBAHASAN 2.1 Jual Beli Tanah Menurut Hukum Adat Jual beli tanah sebagai suatu lembaga hukum, tidak secara tegas dan terperinci diatur dalam UUPA. Bahkan, sampai sekarang belum ada peraturan yang mengatur khusus mengenai pelaksanaan jual beli tanah. Dadala pasal 5 UUPA terdapat pernyataan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas lembaga hukum dan sistem Hukum Adat.Hukum Adat yang dimaksud tentunya Hukum Adat yang telah di-saneer yang telah dihilangkan cacat-cacatnya/ disempurnakan. Jadi pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional kita adalah pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat. Sebagaimana telah kita ketahui bahwa sumber-sumber Hukum Tanah Nasional kita berupa norma-norma hukum yang berbentuk tertulis dan tidak tertulis, sumber-sumber huukum yang tertulis berupa Undang-Undang Dasar 1945, UUPA, peraturan- peraturan pelaksana UUPA, dengan peraturan- peraturan lama yang masih berlaku.Adapun sumber-sumber hukum yang tidak tertulis adalah norma-norma Hukum Adat yang telah di-saneer dan Hukum kebiasaan baru, termasuk yurisprudensi. Dengan demikian ada 2 fungsi atau peranan dari Hukum Adat. Yaitu sebagai sumber utama pembangunan Hukum Tanah Nasional dan sebagai pelangkap dari ketentuan-ketantuan Hukum Tanah yang belum ada peraturannya agar tidak terjadi kekososngan Hukum karena hukumnya belum diatur sehingga kegiatan masyarakat yang berhibungan dengan Hukum Tanah tidak terhambat karenanya. Menurut Hukum Adat, jual beli tanah adalah suatu perbuatan pemindahan hak atas tanah yang bersifat terang dan damai. Kadang-kadang seorang pembeli tanah dalam pelaksanaan jual belinya belum tentu mempunyai uang tunai sebesar harga tanah yang ditetapkan. Dalam hal yang demikian ini berarti pada saat terjadinya jual beli, uang pembayaran dari harga tanah uyang ditetapkan belum semuanya terbayar lunas ( hanya sebagian saja). Belum lunasnya harga tanah yang ditetapkan tersebut tidak menghalangi pemindahan haknya atas tanah, artinya pelaksanaan jual beli tetap dinggap telah selesai.Adapun sisa uang yang harus dibayar oleh pembeli kepada penjual dianggap sebagai utang pembeli kepada penjual.Jadi hubungan ini merupakan hubungan utang piutang antara penjual dan pembeli. Dalam hukum adat, jual beli tanah dimasukan da;lam hukum benda, khususnya hukum benda tetap atau hukum tanah, tidak dalam hukum perikatan khususnya hukum perjanjian, hal ini karena : 1. Jual beli tanah menurut Hukum Adat bukan merupakan suatu perjanjian, sehingga tidak diwajibkan para pihak untuk melaksanakan jual beli tersebut 2. Jual beli tanah menurut Hukum Adat tidak menimbulkan hak dan kewajiban, yang ada hanya pemindahan hak dan kewajiban atas tanah. Jadi apabila para pembeli baru membayar harga tanah sebagian dan tidak membayar sisanya maka penjual tidak dapat menuntut atas dasar terjadinya jual beli tanah tersebut. Ciri-ciri yang menandai dari jual beli tersebut antara lain , jual beli serentak selesai dengan tercapai persetujuan atau persesuaian kehendak ( konsesnsus ) yang diikuti dengan ikrar/pembuatan kontrak jual beli dihadapan Kepala Persekutuan hukum yang berwenang, dibuktikan dengan pembayaran harga tanah oleh pembeli dan disambut dengan kesediaan penjual untuk memindahkan hak miliknya kepada pembeli. Dengan terjadinya jual beli tersebut, hak milik atas tanah telah berpindah, meskipun formalitas balik nama belum terselesaikan. Kemudian ciri yang kedua adalah sifatnya yang terang, berarti tidak gelap. Sifat ini ditandai dengan peranan dari Kepala Persekutuan, yaitu menanggung bahwa perbuatan itu sudah cukup tertib dan sah menurur hukumnya. Adapun prosedur jual beli tanah itu diawali dengan kata sepakat antara calon penjual dengan cal;on pembeli mengenai objek jual belinya yaitu tanah hak milik yang akan dijual dan harganya. Hal ini dilakukan melalui musyawarah diantara mereka sendiri setelah mereka sepakat atas harga tanah itu, biasanya sebagai tanda jadi, diikuti dengan pemberian panjer. Jual beli tanah dalam sistem Hukum Adat mempunyai 3 muatan, yaitu: 1. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai sedemikian rupa dengan hak untuk mendapatkan tanahnya kembali setelah membayar uang yang pernah dibayarkan. Antara lain, menggadai, menjual gade, adil sende, ngejual akad atau gade. 2. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran tunai tanpa hak untujk membeli kembali, jadi menjual lepas untuk selama-lamanya. Antara lain, adol plas, runtemurun, menjual jaja. 3. Pemindhan hak atas tanah atas dasar pembayaran dengan perjanjian setelah beberapa panen dan tanpa tindakan hukum tertentu tanah akan kembali ( menjual tahunan, adol oyodan ). 2.2 Jual Beli Tanah Menurut UUPA Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasa 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli , tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Apa yang dimaksud dengan jual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas, akan tetapi mengikat dalam pasal 5 UUPA disebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional dan Hukum Adat. Berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem Hukum adat.Maka pengertian jual beli menurut Hukun Tanah Nasional adalah pengertian jual beli tanah menurut hukum adat.Hukum Adat yang dimaksud adalah Pasal 5 UUPA tersebut adalah hukum adat yang telah di- saneer yang dihilangkan dari cacat-cacatnya/ hukm adat yang telah disempurnakan/ hukum adat yang telah dihilangkan kedaerahannnya dan diberi sifat nasional. Perjanjian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak, yangh sefatnya tunai, riil dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa de3ngan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971. Sejak berlakunya PP No.10 Tahun 1961 tentang Pendaftaran Tanah, jual beli dilakukan oleh para pihak dihadapan PPAT yang bertugas membuat aktanya. Dengan dilakukannya jual beli diahadapan PPAT, dipenuhi syarat terang ( bukan perbuatan hukum yang gelap, yang dilakukan secara sembunyi-sembunyi ) Syarat jual beli tanah ada 2, yaitu : 1.Syarat Materiil Syarat Materiil sangat menentukan akan sahnya jual beli tanah tersebut, antara lain sebagai berikut : a. Pembeli berhak membeli tanah yang bersangkutan Maksudnya pembeli sebagai penerima hak harus memenuhi syarat untuk memiliki tanah yang akan dibelinya.untuk menentukan berhak atau tidaknya si pembeli memperoleh hak atas tanah yang dibelinya tergfantung pada hak apa yang ada pada tanah tersebut.Apakah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai. Menurut UUPA yang dapat mempunyai hak milik atas tanah hanya warga negara Indonesia tunggal dan badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah ( pasal 21 UUPA ) jika pembeli mempunyai kewarganegaraan asing disamping kewarganegaraan Indonesianya atau kepada suatu badan hukum yang tidak dikecualikan oleh pemerintah, maka jual beli tersebut batal karena hukum dan tanah tersebut jatuh pada negara ( pasal 26 ayat 2 UUPA). b. Penjual berhak menjual tanah yang bersangkutan Yang berhak menjual suatu bidang tanah tertentu saja si pemegang yang sah dari hak atas tanah tersebut yang disebut pemilik. Kalau pemilik sebidang tanah hanya satu orang, maka ia berhak untuk menjual sendiri tanah tersebut.Akan tetapi pemilik tanah adalah 2a oarang maka yang berhak menjual tanah itu adalah kedua orang itu bersama-sama. c. Tanah hak yang bnersangkutan boleh diperjual belikan dan tidak sedang dalam sengketa. Mengenai tanah-tanah hak apa yang boleh diperjual belikan telah ditentukan dalan UUPA yaitu hak milik ( pasal 20), hak guna Usaha ( pasal 28), hak guna bangunan ( pasal 35 ), hak pakai ( pasal 41 ), 2. Syarat formal Setelah semua persyaratan materiil telah dipenuhi maka PPAT ( Pejabat Pembuat Angka Tanah ) akan membuata akta jual belinya. Akta jual beli menurut pasal 37 PP 24/1997 harus dibuat oleh PPAT. Jual beli yang dilakukan tanpa dihadapan PPAT tetap sah karena UUPA berlandaskan pada hukum adat ( pasal 5 UUPA), sedangkan dalam hukum adat sistem yang dipakai adalah sistem yang konkrit/nyata/riil. Sebelum akta jual beli dibuat PPAT, maka disyaratkan bagi para pihak untuk menyerahkan surat-surat yang diperlukan kepada PPAT, berupa: 1. Jika tanahnya sudah bersertifikat: sertifikat tanhanya yang asli dan tanda bukti pembayaran biaya pendaftarannya. 2. Jika tanahnya belum bersertifikat: surat keterangan bahwa tanah tersebut belum bersertifikat, surat-surat tanah yang ada yang memerlukan penguatan oleh kepala desa dan camat, dilengkapi dengan surat-surat yang membuktikan identitas penjual dan pembelinya yang diperlukan untuk persertifikatan tanahnya setelah selesai dilakukan jual beli. Setelah akta dibuat, selambat-lambatnya 7 hari kerja sejak akta tersebut ditandatangani PPAT menyerahkan akta tersebut kepada kantor pendafratan tanah untuk pendaftaran pemindahan haknya. 2.3 Penghibahan Tanah Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada penggantian apapun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontra prestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup. Inilah yang berbeda dengan wasiat, yang mana wasiat diberikan sesudfah si wasiat meninggal dunia.Pengertian Hibah juga diatur dalam pasal 1666 KUHPerdata. Kekuatan huku akta hibah terletak pada fungsi akta autentik itu sendiri yakni sebagai alat bukti yang sah menurut UU sehingga hal ini merupakan akibat langsung yang merupakjan keharusan dari ketentuan per-Undang-Undangan, bahwa harus ada akta-akta autentik sebagai alat pembuktian. Hal-hal yang membatalkan akta Hibah telah dijelaskan dalam pasal 1688 BW. Suatu hibah tidak dapat ditarik kembal;i maupun dihapuskan karenanya melainkan dalam hal-hal berikut. a. Karena tidak dipenuhi syarat-syarat dengan mana penghibahan telah dilakukan. b. Jika penerima hibah telah bersalah melakukan atau membantu melakukan kejahatan yang bertujuan mengambil jiwa si penghibah atau suatu kejahatan lain terhadap si penghibah. c. Jika ia menolak memberikan tunjangan nafkah kepada si penghibah, setelah orang ini jatuh dalam kemiskinan. Dalam menyelesaikan masalah dalam penghibahan hendaknya tidak melihat satu pasal tentang hibah saja, akan tetapi nperlu juga melihat pasal lain yang terkait dengan objek yang dihibahkan dalam BW dan juga peraturan perundanangan untuk refisi KUHPerdata mendatang, penyebutan akta notaris diganti dengan akta autentik, baik hibah untuk benda-benda bergerak maupun tidak bergerak. 2.4 Pewaris Tanah Perolehan hak milik atas tanah dapat juga terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris sesuai dengan pasal 26 UUPA. Pewaris dapat terjadi karena ketentuan Undang-Undang atau karena wasiat dari orang yang mewasiatkan. Dengan jatuhnya tanah kepada para ahli waris, terjadilah pemilikan bersama tanah hak milik jika tanah tersebut hanya satu-satunya.Akan tetapi, jika pewaris memiliki tanah tersebut sesuai dengan jumlah ahli waris dan telah dibuatkan surat wasiat maka tanah dimaksud telah menjadi milik masing-masing ahli waris. Untuk memperoleh kekuatan pembuktian tanah dari hasil pewarisan, maka surat keterangan waris sanagat diperlukan disamping sebagai dasar untuk pendaftaran tanahnya.Namun sampai saat ini, untuk memperoleh surat keterangan waris, hukum yang berlaku bagi WNI masih berbeda-beda. Sejak berlakunya peraturan pemerintah No.10 Tahun 1961 tentangh Pendaftaran Tanah, dan sesuai dengan pasal 25, surat keterangan warisan itu merupakan suatu keharusan.hanya saja, pejabat yang berwengang untuk membuat surat keterangan warisan itu belum ditentukan. Untuk menyeragamkan masalah surat keterangan waris, dengan memperhatikan penggolongan warga negara, maka: 1. Golongan keturunan Eropa, surat keterangan waris dibuat oleh notaris. 2. Golongan penduduk asli/pribumi, surat keterangan waris oleh para ahli waris, disaksikan oleh lurah, diketahui oleh camat. 3. Golongtan keturunan Tionghoa oleh notaris. 4. Golongan keturunan Timur Asing lainnya surat keterangan waris dibuat oleh balai harta peninggalan. 2.5 Perwakafan Tanah Menururt Moh. Anwar wakaf ialah menahan suatu barang dari dijualbelikan atau diberikan atau dipinjamkan oleh pemilik, guna dijadikan manfaat untuk kepentingan tertentu yang diperbolehkan oleh orang yang ditentukan Syara` serta tetap bentuknya, dan boleh dipergunakan, diambil manfaatnya oleh orang yang ditentukan ( yang menerima wakaf) atau umum menurut David Pearl dalam bukunya “ A taxtbook on Moslem Law “, ( 1979 ) Wakaf adalah Menyerahkan tanah atau benda-benda lain yang dapat dimanfaatkan oleh umat islam tanpa merusak atau menghabiskan pokoknya kepada seseorang atau suatu badan hukum agar dapat dimanfaatkan untuk kepentingan umat islam seperti mewakafkan tanah untuk pembangunan Mesjid, Madrasah, Pondok Pesantren, Asrama yatim Piatu, dsb.Keberadaan wakaf telah mendapat pengakuan UUPA seperti yang telah terkandung dalam pasal 49. Ruang lingkup pengaturan perwakafan tanah mencakup : 1. Tanah yang dapat diwakafkan adalah tanah yang berstatus hak milik, karena ia mempunyai sifat terkuat dan terpengaruh bagi si pemilik tanah tersebut, sehingga dari siafat tersebut si pemilik tanah tidak terikat dengan tenggang waktu dan persyaratan tertentu dengan pemilikan dan penggunaannya. Oleh karena itu, apabila tanah itu diwakafkan, tidak menimbulkan akibat yang dapat mengganggu sifat kekekalan dan keabadian kelembagaan wakaf tanah. 2. Perwakafan tanah harus diperuntukan untuk masyarakat banyak, bukan untuk kepentingan pribadi, karena akan mendatangkan manfaat dan maslahat bagi masyarakat. Ketentuan ini melekat pada hak atas tanah yang dianut dalam UUPA. 3. Tanah wakaf terlembagakan untuk selama-lamanya dalam waktu yang kekal dan abadi. Tidak ada wakaf yang bertentangan waktu tertentu. 4. tujuan peruntukan sebagai kepentingan peribadatan atau kepentingan umum. 5. Wakaf memutuskan hubungan kepemilikan antara wakif dengan mauqufbih-nya selanjutnya status pemiliknya menjadi milik masyarakat luas. 6. Wakif tidak mbiasa menarik kembali terhadap tanah yang telah diwakafkan. 7. Ikrar harus dilakukan didepan pejabat pembuat akta ikrar wakaf, guna mendapatkan akta autentik yang akan dapat dipergunakan dalam berbagai hal seperti untuk mendaftarkan tanahnya kepada kepala kantor badan pertanahan Nasional ataupun sengketa yang terjadi dikemudian hari. BAB III PENUTUP 3.1 Kesimpulan Jual beli tanah sebagai suatu lembaga hukum, tidak secara tegas dan terperinci diatur dalam UUPA. Bahkan, sampai sekarang belum ada peraturan yang mengatur khusus mengenai pelaksanaan jual beli tanah. Dadala pasal 5 UUPA terdapat pernyataan bahwa Hukum Tanah Nasional kita adalah Hukum Adat, berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas lembaga hukum dan sistem Hukum Adat.Hukum Adat yang dimaksud tentunya Hukum Adat yang telah di-saneer yang telah dihilangkan cacat-cacatnya/ disempurnakan. Jadi pengertian jual beli tanah menurut Hukum Tanah Nasional kita adalah pengertian jual beli tanah menurut Hukum Adat. Dalam UUPA istilah jual beli hanya disebutkan dalam pasa 26 yaitu yang menyangkut jual beli hak milik atas tanah. Dalam pasal-pasal lainnya tidak ada kata yang menyebutkan jual beli , tetapi disebutkan sebagai dialihkan. Apa yang dimaksud dengan jual beli itu sendiri oleh UUPA tidak diterangkan secara jelas, akan tetapi mengikat dalam pasal 5 UUPA disebutkan bahwa Hukum Tanah Nasional dan Hukum Adat. Berarti kita menggunakan konsepsi, asas-asas, lembaga hukum, dan sistem Hukum adat.Maka pengertian jual beli menurut Hukun Tanah Nasional adalah pengertian jual beli tanah menurut hukum adat.Hukum Adat yang dimaksud adalah Pasal 5 UUPA tersebut adalah hukum adat yang telah di- saneer yang dihilangkan dari cacat-cacatnya/ hukm adat yang telah disempurnakan/ hukum adat yang telah dihilangkan kedaerahannnya dan diberi sifat nasional. Perjanjian jual beli tanah menurut hukum adat merupakan perbuatan pemindahan hak, yangh sefatnya tunai, riil dan terang. Sifat tunai berarti bahwa penyerahan hak dan pembayaran harganya dilakukan pada saat yang sama. Sifat riil berarti bahwa de3ngan mengucapkan kata-kata dengan mulut saja belumlah terjadi jual beli, hal ini dikuatkan dalam Putusan MA No. 271/K/Sip/1956 dan No. 840/K/Sip/1971. Hibah tanah merupakan pemberian seseorang kepada orang lain dengan tidak ada penggantian apapun dan dilakukan secara sukarela, tanpa ada kontra prestasi dari pihak penerima pemberian, dan pemberian itu dilangsungkan pada saat si pemberi masih hidup. Inilah yang berbeda dengan wasiat, yang mana wasiat diberikan sesudfah si wasiat meninggal dunia.Pengertian Hibah juga diatur dalam pasal 1666 KUHPerdata. Kekuatan huku akta hibah terletak pada fungsi akta autentik itu sendiri yakni sebagai alat bukti yang sah menurut UU sehingga hal ini merupakan akibat langsung yang merupakjan keharusan dari ketentuan per-Undang-Undangan, bahwa harus ada akta-akta autentik sebagai alat pembuktian. Perolehan hak milik atas tanah dapat juga terjadi karena pewarisan dari pemilik kepada ahli waris sesuai dengan pasal 26 UUPA. Pewaris dapat terjadi karena ketentuan Undang-Undang atau karena wasiat dari orang yang mewasiatkan. Dengan jatuhnya tanah kepada para ahli waris, terjadilah pemilikan bersama tanah hak milik jika tanah tersebut hanya satu-satunya.Akan tetapi, jika pewaris memiliki tanah tersebut sesuai dengan jumlah ahli waris dan telah dibuatkan surat wasiat maka tanah dimaksud telah menjadi milik masing-masing ahli waris. 3.2 Saran Jual beli tanah hampir setiap hari terjadi di dunia ini maka dengan ini kami menyarankan bahwa dalam dalam melakukan jual beli tanah maka kita harus melihat aspek jual belitanah terlubeih dahulu agar tanah yang kita beli jelas dan sah di mata hukum. DAFTAR PUSTAKA http://hkmagraria.blogspot.com/ http://realmaczman.wordpress.com/2011/06/15/hak-atas-tanah-menurut-uupa/